医美、瘦身、培训、搬家、装修、电商活动……小伙伴们是不是也经常在自己家小区的电梯里、房屋外墙上、门闸、道闸上看到这些广告呢?
在这个信息爆炸、广告传媒覆盖率极高的时代，各色广告在我们生活中随处可见，但作为小区业主的你有没有想过，这些投放在小区公共区域的广告由谁管理?产生的收益都去哪了呢?生活中，大多数是小区物业管理公司和广告商之间签订协议并收取、管理广告费，而业主很难获得这部分利益。而随着《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)生效和实施，小区业主主张共有部分收益将有更加明确的法律依据，小伙伴们快来看看《民法典》是如何保护业主权益的吧。《民法典》对于小区共有部分收入有了新规定!《民法典》第二百七十一条延续《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。为了更好地保护业主对于小区共有部分的权利，《民法典》二百八十二条新增加一条关于业主共有部分产生收入归属的规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。有了这条法律规定，以后业主向小区物业管理公司或其他管理人主张共有部分的收入，就有更为明确的法律依据了。说到小区业主共有部分，我们首先要先了解“建筑物区分所有权”这个概念，“建筑物区分所有权”是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分的所有权以及对专有部分以外的共有部分的共有和共同管理权。当你购买了某小区的房屋后，除了对自己的房屋享有所有权外，还对小区共有部分享有共有和共同管理的权利。《民法典》第二百七十四、第二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定，属于业主共有的部分包括：(1)建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外;(2)建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施;(4)物业服务用房;(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(7)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。利用小区共有部分进行营利的形式多种多样，如电梯、门闸、道闸、建筑外墙等公共区域的广告收益;小区公共区域的停车费收益;小区公共区域内出租的摊位收益;利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入;自动售卖机的场地费;快递柜入场费等等，这些收益在扣除合理的成本之后，都应属于小区业主公有收益，要纳入全体业主的钱袋子。但收益不是按照业主人数平均分配的，根据《民法典》第二百八十三条的规定，对于这部分收益的分配，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分面积所占比例分配，也就是说，专有部分面积所占比例越大的业主，可以分得的收益就越多。有了《民法典》保障业主共有部分收益权，生活中又多了一笔小收入，是不是抑制不住地有点小激动呢?但是，现实生活中我们想要获得这部分收益却常常遇到各种各样的障碍。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，格式条款在购房合同中十分常见。很多业主在签订购房合同之时，注意到合同中有类似“本项目物业建筑体之外墙面、屋面、建筑体内部的共有部分所设广告位的经营权和收益权归出卖人享有”这样的格式条款，但由于购房人在签订房屋买卖合同过程中处于谈判的弱势地位，为了顺利购买房屋，亦会与出卖人签订对方提供的格式合同文本。法官提示大家，根据《民法典》第四百九十六条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款无效。《民法典》第四百九十七条规定，有下列情形之一的，该格式条款无效：(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。对于购房合同中约定的“小区共有部分收益归出卖人享有”或其他限制、排除业主相关权利的条款，可能属于无效条款。业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，其当然享有共有部分收益的知情权，根据《民法典》第九百四十三条的规定，物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况等应当向业主公布的情况和资料的，人民法院应予支持。当小区物业公司或其他管理人不按时主动公开共有部分收益情况时，作为业主的你，可以要求其进行公开，捍卫自己的知情权。如果小区物业擅自利用业主共有部分进行营利，拒不向业主公布经营与收益情况，拒不向业主分配利益时，业主应该如何保护自己的合法权益呢?《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，由业主共同决定。据此，物业服务企业或其他接受业主委托的管理人利用小区业主共有部分进行的经营性活动，属于法定的应由业主共同决定的事项。对业主共同决定的事项主张权利时，应由全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张。
